OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日的(de)下(xià)跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的(de)通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益(yì)人(rén)将(jiāng)继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目的(de)原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二(èr)级市(shì)场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出(chū)现波动。”一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士(shì)看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日场内资(zī)金有所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场价格(gé)下跌，风险也(yě)得到(dào)一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌会受(shòu)到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格(gé)是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内人(rén)士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执(zhí)行董事(shì)高如星(xīng)对(duì)此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江光大(dà)园项目(mù其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义)出租(zū)率下(xià)降事项，一(yī)度二级市场价格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市(shì)场价(jià)格表(biǎo)现也趋(qū)于平(píng)稳(wěn)。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的(de)线上(shàng)和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队(duì)表示了(le)对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信心，预计签署意向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后(hòu)，项目(mù)出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负责人(rén)坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司(sī)领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍(shào)说(shuō)，目(mù)前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技(jì)术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租(zū)户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通(tōng)过签(qiān)署租赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有那(nà)么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前(qián)的空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园一直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交付标准、租(zū)金水平等(děng)方面(miàn)也有一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还(hái)有一(yī)些独栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会(huì)根据自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募(mù)完成以后，新(xīn)老资产的管(guǎn)理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协(xié)同(tóng)效应，相信可以做得其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义更好。”上述(shù)负(fù)责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责(zé)人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了(le)一些突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是(shì)这(zhè)和我们在张江科学城这三十年(nián)建设(shè)发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算是一(yī)个(gè)非常(cháng)小的插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期(qī)和(hé)市场的信心。”

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