近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(j申请结尾的恳请语怎么写，特此申请的特是什么意思ìn)入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投(tóu)资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额(é)交易(yì)价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过基金募集材(cái)料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开募集(jí)基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。申请结尾的恳请语怎么写，特此申请的特是什么意思

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的过程(chéng)；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的(de)信(xìn)心，同(tóng)时需结合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)还(hái)提(tí)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的(de)增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项目(申请结尾的恳请语怎么写，特此申请的特是什么意思mù)，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩(shèng)余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披(pī)露(lù)的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的(de)现金(jīn)净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流(liú)，基于企业本(běn)身经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市(shì)场的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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