5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募(mù)基(jī)金为代表的机(jī)构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业(yè)的持股比例(lì)也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续(xù)。数据(jù)统计显示(shì)，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地(dì)集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于(yú)成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资机(jī)会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一(yī)定的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的(de)时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资(zī)，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日(rì)成(chéng)交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布(bù)局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上述两家上(shàng)海区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低(dī)成(chéng)本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发展的大(dà)好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动(dòng)产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来(lái)说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期(qī会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点)的维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在(zài)核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的(de)一个(gè)市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业(yè)链的复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些耐心(xīn)，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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