OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势(shì)，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目(mù)前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人(rén)相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了(le)应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科技的事件继续(xù)扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披露张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导致二级(jí)市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本面(miàn)、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷(mí)，不(bù)少(shǎo)产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现金(jīn)流(liú)没有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这么急、这么(me)深，加上前(qián)期(qī)本身园(yuán)区类资产(chǎn)就(jiù)回调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回落(luò)。在(zài)随后(hòu)召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释(shì)说明，市(shì)场信心得到了一(yī)定提(tí)振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说(shuō)明(míng)会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户(hù)正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述(shù)公(gōng)告(gào)引起了市场各(gè)方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)相关负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通(tōng)和核实(shí)工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前储备租(zū)户还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试(shì)、人工(gōng)智能、航(háng)天产业、信息技(jì)术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为实(shí)际租(zū)户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然(rán)收了(le)三(sān)个月(yuè)履约保(bǎo)证金给(gěi)了我们一(yī)些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩(kuò)募、对市(shì)场负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在(zài)短期(qī)内完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域(yù)的张(zhāng)江光大(dà)园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前(qián)的(de)空置率(lǜ)为何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来(lái)都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换租都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而这次(cì)项目的大租户退租(zū)正好(hǎo)发生(shēng)在市(shì)场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到(dào)出租(zū)率下(xià)滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在(zài)给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼的(de)成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自(zì)身也会有诉求，也(yě)会根据自身需(xū)求(qiú)和(hé)预(yù)算挑(tiāo)选区(qū)域内(nèi)的不同(tóng)物(wù)业(yè)。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资(zī)源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和(hé)张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间(jiān)资(zī)产上市(shì)平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实(shí)现(xiàn)基金扩容(róng)的(de)第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临了一些突发情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是(shì)这和我们(men)在(zài)张江科(kē)学城这三十年(nián)建设(shè)发展过程中所经历的(de)相比，只能(néng)算是(shì)一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化(1tbsp等于多少克细砂糖，1.5g盐大概有多少huà)解当前突发事件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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