近两年火(huǒ)爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分(fēn)配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收(shōu)益(yì)来(lái)源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二(èr)级(jí)市场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试(shì)行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定(dìng)利(lì)息回报，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额(é)完(wán)成率不达(dá)预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(j直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸ià)格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过(guò)程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以获得公平(píng)的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产品的特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分派(pài)的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额(é)误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意(yì)，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分派金额(é)包含(hán)了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的(de)资产配置功(gōng)能(néng)，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构(gò直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸u)实力、公募(mù)基(jī)金管理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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