近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和本(běn)金的(de)归还，在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信(xìn)息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析(xī)基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化(huà)导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集基(jī)础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的(de)收(shōu)益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是(shì)变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人(rén)提(tí)醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步(bù)延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的(de)现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类的资(zī)产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红(hóng)交易带来(lái)的短期(qī)博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可(kě)供分配金额(é)预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际世态炎凉是什么意思，人心冷暖世态炎凉下一句是什么(jì)分(fēn)红金额(é)与募集(jí)材料(liào)中披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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