文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一(yī)样(yàng)在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这(zhè)些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这(zhè)个难(nán)题，让房地(dì)产回归(guī)实(shí)体经(jīng)济和(hé)居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融(róng)支(zhī)持(chí)当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西trong>二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的(de)一(yī)块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时(shí)需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力(lì)支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院出(chū)台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而(ér)言(yán)，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付(fù)后(hòu)发放(妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致(zhì妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西)楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责任与(yǔ)损失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程(chéng)进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发商(shāng)提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公(gōng)证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全(quán)部完(wán)工，支付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师(shī)严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规(guī)定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有(yǒu)利于(yú)保障购(gòu)房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不(bù)超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么是定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付(fù)节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势(shì)复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按(àn)工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发(fā)商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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