万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉(lā)向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体(tǐ)是中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是(shì)共同债(zhài)务(wù)人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这(zhè)75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高(gāo)端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那(nà)么(me)，中国信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没(méi)准还(hái)是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交(jiāo)付请求权(quán)优(yōu)先于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没(méi)有很大规模(mó)，也(yě)没有很高(gāo)的(de)国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第(dì)一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰(lán)运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五米高墙湖南电大几本，湖南长沙电大是几本，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经(jīng)推出了(le)8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股湖南电大几本，湖南长沙电大是几本(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫(h湖南电大几本，湖南长沙电大是几本è)为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托(tuō)、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安(ān)也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人(rén)都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善其身？

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