近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的(de)时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运营情况及(jí)市(shì)场因素的(de)综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投资(zī)人通过基(jī)金募集材料(liào)和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施(shī)证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度(dù)可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不(bù)等(děng)同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相对(duì)于投资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高的(de)收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市场价格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢(huī)复(fù)，一方面市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层(céng)资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不(bù)同，特(tè)许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分(fēn)红差(chà)异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到(dào)期后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也是变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格和分(fēn)红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的(de)分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目(mù)，即使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余(yú)期限(xiàn)产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的(de)经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在(zài)本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多(duō)关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因闺蜜说他老公特别大怎么回复，闺蜜说他老公特别大怎么安慰为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管(guǎn)理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权效应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的(de)可供分配金额(é)预测(cè)。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目(mù)的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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