导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均(jūn)一套(tào)房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时(shí)代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

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　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然(rán)激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设(shè)施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个(gè)准确(què)统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了户均一(yī)套房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动(dòng)调(diào)查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化(huà)、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了(le)很大(dà)的不(bù)便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

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　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预(yù)期。

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