5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地(dì)产公司(sī)市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现了三(sān)年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名，公(gōng)募对房(fá金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名line-height: 24px;'>金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名ng)地产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的(de)投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考虑到(dào)房地产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的(de)。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的(de)上海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士(shì)持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居(jū)民的(de)杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因而行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质区(qū)域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债权债务(wù)关(guān)系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身资产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持(chí)续观察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及(jí)市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面(miàn)不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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