导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十(shí)年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地(dì)产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密(mì)切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的(de)近三成(chéng)都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要(yào)是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用(yòng)既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸(xī)引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带(dài)来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人(rén)均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地(dì)产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用(yòng)房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施配(pèi)套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金(jīn)，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房(fáng)之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预(yù)期(qī)。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼