导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图(tú)厘清中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，士官生是什么意思，大学士官生是什么其(qí)中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然而事实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的(de)居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　士官生是什么意思，大学士官生是什么具体计(jì)算(suàn)公(gōng)式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存(cún)量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占(zhàn)比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的(de)大(dà)城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户(hù)均一(yī)套(tào)房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了很大的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城(chéng)市(shì)土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态(tài)结(jié)构和(hé)动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致户(hù)数会因户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速(sù)可能(néng)超预期。

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