万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的(de)那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别)开发有限(xiàn)公(gōng)司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不(bù)良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖(mài)页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理过(guò)户手(shǒu)续(xù)的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以(yǐ)向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担(dān)违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复(fù)》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确(què)了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开(kāi)发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了(le)北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的(de)人生(shēng)轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不(bù)好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部(bù)资(zī)产总计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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