近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价(jià)值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产(chǎn)的(de)经(jīng)营现金(jīn)流，投资(zī)人(rén)通(tōng)过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度(dù)可(kě)分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似(shì)于债券派(pài)息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的(de)固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势(shì)的关(guān)键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济预(yù)期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归的(de)过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红前(qián)后均(jūn)可以(yǐ)获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红)醒(xǐng)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红(què)，分派的是(shì)本金与增值外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营(yíng)类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)来(lái)自项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分(fēn)配和本(běn)金的归(guī)还(hái)，两者(zhě)的(de)比(bǐ)率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配现金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市(shì)场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的(de)资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基(jī)础设施项目(mù)的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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