近两年火爆(bào)的(de)创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的(de)时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年(nián)分配(pèi)金额(é)占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮(fú)盈或(huò)浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求(qiú)，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息(xī)回报，而是(shì)由(yóu)可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完(wán)成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得(dé)公平(píng)的(de)投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了(le)解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之(zhī)间的比(bǐ)例是(shì)变动(dòng)的(de)，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大，大多(duō)数(shù)普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，两者(zhě)的比率也(yě)是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的(de)分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对(duì)建筑的(de)更新(xīn)改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时(shí)点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关(guān)的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来(lái)自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接(jiē)连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次(cì)年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上(shàng)述负(fù)责人也称(chēng)。

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