5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值(zhí)在股(gǔ)票资产中(zhōng)的(de)占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基(jī)金一(yī)季(jì)报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地(dì)集团退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需(xū)要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经过(guò)去(qù)，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资机会(huì)，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别>头(tóu)部央国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个(gè)股来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.2主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别4％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较多（券(quàn)商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用(yòng)问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房企的(de)融资(zī)成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国(guó)央企相较于(yú)民(mín)营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金(jīn)流(liú)创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资(zī)金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们(men)要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 主播坐班和不坐班是什么意思，坐班和不坐班是什么意思区别