“现在的房地(dì)产很难再出现像过去(qù)十年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首席经(jīng)济学家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产(chǎn)行业分化(huà)的愈加明显，让(ràng)机构和投资者的关注度从板块(kuài)向单(dān)个(gè)标的(de)转移。上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周刊》指出，从行(xíng)业来看(kàn)，无论是业绩，还是估值，房地产都已(yǐ)经双杀到了最底部，而且是反复地(dì)杀到了底部(bù)，再往下的空(kōng)间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖(wā)掘个股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么如何(hé)寻(xún)找房地产个股(gǔ)的(de)阿(ā)尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产(chǎn)赛道中进(jìn)行选择，需要非(fēi)常小心(xīn)，避免选了半(bàn)天，标的公司(sī)出现爆雷的情况。除(chú)此(cǐ)之外，洪灏指(zhǐ)出，需(xū)要满足以下(xià)三(sān)个基准：有大的国资背景的(de)、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如果关注一下今年房地产的开发资金来(lái)源(yuán)，可以发现，其(qí)实银行的信贷倾向是不(bù)太愿意(yì)给房企贷款的，房企(qǐ)的主要资金来(lái)源来自新盘(pán)的(de)销售。但今(jīn)年新房的销售情况相较一般。再关(guān)注一下(xià)，哪些房企能从银行拿到(dào)钱，其实主要还是那些有(yǒu)国企背(bèi)景的(de)房企(qǐ)，民营房企相对比较困难，所以整个行(xíng)业出现了一(yī)个很明(míng)显的分化，无论是在销售，还(hái)是融资等(děng)各个方面都非常明显。现在有国资(zī)背景的房企在资本市场表现相(xiāng)对较好，但没有国资背景的(de)民营房企(qǐ)股价(jià)大多表现很一般(bān)。

　　陈昊(hào)扬(yáng)则向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》表示，在房地产(chǎn)行业内，我们(men)的逻(luó)辑是，“寻找最后的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我们会特别重视企(qǐ)业的成本优势，更具(jù)体一点，就是它的净(jìng)借贷水(shuǐ)平（净负债率）是不(bù)是行业内的最低水平；利润率是不是(shì)行业内最高的；融资成本是(shì)否是行(xíng)业内最低的；建安成本是否也(yě)是(shì)业内(nèi)最低的；这(zhè)些都是我们看(kàn)重的一(yī)家房(fáng)企的综合成(chéng)本。

　　需要注(zhù)意的是(shì)，能够同时(shí)满足上述条件的房企并不多。即便是在国央企中，仍有部分房企出现了“三道红线(xiàn)”的(de)“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以A股为例(lì)，《红周刊(kān)》根据Wind数(shù)据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城(chéng)投、中交(jiāo)地产(chǎn)、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之外，城建发展(zhǎn)、京投(tóu)发展、光明(míng)地产、云(yún)南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等国(guó)央企房企也踩了“三道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙(zhé)

　　不难看(kàn爪zhua跟爪zhao的区别组词，爪zhua跟爪zhao的区别图解)出，即便是有(yǒu)着较稳健特(tè)色的(de)国央企(qǐ)房企，其财务指(zhǐ)标(biāo)称得上完全健康的仍是少数。而更加值得(dé)注(zhù)意的是(shì)，在2022年，不少国(guó)企(qǐ)，甚至地方(fāng)国(guó)企开(kāi)始大举(jǔ)扩张。而这(zhè)无(wú)疑(yí)又(yòu)进一步(bù)考验(yàn)着(zhe)国央企的(de)资金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的(de)张弛有度尤(yóu)为(wèi)重要，节奏把(bǎ)握准确，有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企储备优质“弹药”；但过于乐观的预(yù)判(pàn)未来(lái)市场，以(yǐ)及过于激(jī)进的(de)扩张拿地节(jié)奏(zòu)也有可能(néng)让房(fáng)企重蹈此(cǐ)前的(de)高杠杆(gān)覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行(xíng)举例，它(tā)从2018年开始到2021年，连(lián)续(xù)4年的净借贷比例(lì)都维持在33％左右，完全没有增加杠杆(gān)比例(lì)。而到2022年，这家房企明显感觉到机会来了，其开始在一线(xiàn)城市进行大(dà)举拿(ná)地，净负债率也由此前的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右(yòu)，涨了接近三分之(zhī)一(yī)。与此(cǐ)同时，该房企新购入地块也实现了快(kuài)速的开(kāi)盘(pán)利用(yòng)率，预计今年会(huì)有更(gèng)多的楼盘入市。像这类企业就符合“最后的赢家(jiā)”的特点。一方(fāng)面，在于(yú)它本身储备了很多弹药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其(qí)中(zhōng)一(yī)半在一线城(chéng)市，另外一半(bàn)也主要集中在强二线和二线(xiàn)城市(shì)；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，它(tā)的扩(kuò)张(zhāng)是有节(jié)制(zhì)地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒(xǐng)道，与之相反，有些房企的(de)扩张速(sù)度让人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年(nián)，或者说看(kàn)到(dào)了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业的(de)影子。虽然说，见到机会时要出(chū)手，但出手的章法仍(réng)要小心，如(rú)果负债率扩张得太快，但未来(lái)的两年(nián)市场没有想(xiǎng)象得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量一(yī)家房企的扩(kuò)张(zhāng)速度是否激进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主要(yào)还是看房企的(de)净负(fù)债率(lǜ)水平(píng)，在我(wǒ)看来，这个比例(lì)如果超过60％，就是扩(kuò)爪zhua跟爪zhao的区别组词，爪zhua跟爪zhao的区别图解张得过于快速了(le)。

　　不难看(kàn)出(chū)，这一标(biāo)准要比(bǐ)“三道红线(xiàn)”对房企的净负债率要求不得(dé)高于100％要更加(jiā)严格。陈(chén)昊扬解(jiě)释(shì)，当(dāng)前(qián)房地产行业的复苏(sū)速度并没有那么快，所(suǒ)以要(yào)规避公(gōng)司净负债率(lǜ)提高到一个比较(jiào)危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿(ná)地较积极的(de)房(fáng)企(qǐ)梳理(lǐ)发现，中交地(dì)产、中(zhōng)国(guó)金茂、华发股份、越秀地(dì)产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地(dì)产净负债(zhài)率持续居高不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的是，华(huá)润置地、中国海外(wài)发(fā)展、万科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团(tuán)等房企在(zài)践行(xíng)较积(jī)极(jí)的拿地(dì)策(cè)略的同(tóng)时，也(yě)较好地控(kòng)制了公司(sī)的扩张(zhāng)速度与(yǔ)净负债率水(shuǐ)平（见附(fù)表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的(de)黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他们是(shì)以同一(yī)筛选标(biāo)准来(lái)看国央企与民营房(fáng)企(qǐ)，但(dàn)在各维度的实际(jì)表现上，国央企(qǐ)确实会更胜(shèng)一筹。如国(guó)央企的(de)融资成本(běn)更低，融(róng)资渠道也更顺畅，能够做到(dào)想融就融(róng)，这样，国央企自然而然就具有天然(rán)优势。

　　虽然(rán)对比民(mín)营房企，机构更加看好国(guó)央企，但(dàn)这(zhè)也并不意味着，民营企业中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍有少数民营房(fáng)企同样(yàng)受到机构的青睐。比如，根据2023年(nián)一季报，滨江(jiāng)集团的(de)十大(dà)流通股东中新(xīn)进了“中国工商银行股份有限公司－景顺(shùn)长城(chéng)中国回报灵活配置混合型证券投(tóu)资基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始(shǐ)，百亿(yì)私募珠海(hǎi)阿巴(bā)马资(zī)产(chǎn)管理有限公司就长(zhǎng)期持有滨江集团。根(gēn)据一季报，该资产(chǎn)公(gōng)司的几只产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股(gǔ)的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和其自身的基(jī)本面表现(xiàn)存在一定关系。2020年以来(lái)的近三年时间，房地产市(shì)场整体在走“下坡路”，但作为杭州(zhōu)本土房企的(de)滨江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在(zài)业绩表(biǎo)现、销售(shòu)规(guī)模(mó)、新增土(tǔ)储、股价表现等多维度都(dōu)表现(xiàn)了较强(qiáng)的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方(fāng)面(miàn)，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团(tuán)扣(kòu)非归母净(jìng)利润依次为(wèi)21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布(爪zhua跟爪zhao的区别组词，爪zhua跟爪zhao的区别图解bù)的2023年一(yī)季报，今(jīn)年(nián)一季(jì)度，滨江集团更是实(shí)现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元，同比(bǐ)增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自(zì)身(shēn)业绩(jì)的持续增长，和(hé)滨江(jiāng)集团(tuán)扎根杭州(zhōu)的战略布局关系密切。根(gēn)据2022年(nián)年报，滨江集团有近七成(chéng)营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营(yíng)收比重只占到近六成。近(jìn)三(sān)年持续稳居杭州房企销售排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在杭州的土储(chǔ)补充同样较为积极，根据诸葛找房(fáng)、住在(zài)杭州网数据(jù)显示，2020年、2021年(nián)、2022年(nián)在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持(chí)续(xù)稳居杭州的本土第一。

　　而(ér)滨江(jiāng)集团在杭(háng)州的较突出(chū)表现，也让滨江集团的(de)房(fáng)企排名(míng)迅(xùn)速(sù)提(tí)升。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前(qián)十(shí)，根据中指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销售额(é)607.3亿元，位列(liè)房企第九位。

　　值得(dé)注意的是(shì)，2020年至今，滨江集(jí)团股价翻了(le)超一倍以上(shàng)，而近(jìn)期，滨江(jiāng)集团更(gèng)是迎来多家机构的(de)集中调(diào)研。滨江集团发布(bù)公告表(biǎo)示，公司于5月(yuè)10日接受了信达(dá)证券、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重(zhòng)点移至存(cún)量赛道(dào)

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅(mì)α

　　实(shí)际上(shàng)房地产开发只是(shì)房地产产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供(gōng)应商(shāng)，而下游应用行业主(zhǔ)要(yào)包括中介(jiè)服务、家用电器、物业管理、家居(jū)用品。综合《红周刊》的(de)采访，房地产开发环节与(yǔ)上游材料(liào)端息息相关，新盘开工不足导致上游不被看好，机构寻觅(mì)个股阿(ā)尔(ěr)法的思路(lù)渐渐移至下(xià)游。“中国房地产行业在进入存量房(fáng)时(shí)代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其是偏消(xiāo)费(fèi)属性的(de)家装家居领域，我们(men)相对看好，因(yīn)为(wèi)居(jū)民保有的住房规模越来越(yuè)大，随着(zhe)时间的增(zēng)加，内装更新的需求也会越来越(yuè)多。美国过(guò)去的数据充分(fēn)说明了这一(yī)点，在新房(fáng)销售见顶之后(hòu)，家(jiā)具消(xiāo)费的(de)增长却一直都(dōu)很(hěn)好。对于(yú)地产产业链(liàn)，我们(men)相对看好和内装相关的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人(rén)士表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游(yóu)细分中(zhōng)相关(guān)赛道(dào)龙头年内(nèi)表现的统计，目(mù)前暂(zàn)居前两位的(de)都是来自家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和水星(xīng)家纺，特别(bié)是前者在(zài)月线连收(shōu)七根(gēn)阳线的基础(chǔ)上，年内迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜(nà)主要(yào)从事纺织家(jiā)居、睡(shuì)眠家居(jū)、生(shēng)活类产品(pǐn)的研发、设计、生(shēng)产(chǎn)及(jí)销售，旗下(xià)拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有品(pǐn)牌。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实现营(yíng)业(yè)收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过(guò)实现归属于上市公司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季报的十大流通股股东来看，能够发现该(gāi)股早已成为基(jī)金重(zhòng)仓股的天下，彼时包括公募的(de)中(zhōng)欧价值发现、中欧潜(qián)力价值、工银(yín)瑞信灵(líng)动(dòng)价值(zhí)、宝盈新(xīn)价值和私(sī)募的明河2016，都在(zài)其中出现，占(zhàn)据了半壁江山。需要(yào)强调(diào)的(de)是，中欧的两只基金都是价(jià)值(zhí)派基金经理曹名长在管的产(chǎn)品(pǐn)，首季其同时重仓的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链股票还有金地(dì)集团和大亚圣象。

　　对(duì)比(bǐ)而言，前几年曾经风光一时的家居板块也因(yīn)疫情、消费复苏(sū)进(jìn)程缓慢等多(duō)因素一度沉寂，不过(guò)好在困(kùn)境反转(zhuǎn)露出曙光，家居(jū)板块(kuài)中年内表现最好的是志邦家居。同(tóng)一时间段，该股年内上(shàng)涨已经超过23％，从(cóng)业绩来看(kàn)，无论是营收还是(shì)归(guī)母净利(lì)润，公司都实现(xiàn)了同比双(shuāng)升。

　　从(cóng)公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发现(xiàn)广发基(jī)金(jīn)经理罗洋慧眼独具(jù)，一季报中他管理的广发策(cè)略(lüè)优选和(hé)广(guǎng)发安宏回报均增加了持股，而这(zhè)两只产品也成为志邦家居十大流通股股东中仅有的两只公募(mù)。有意思的(de)是(shì)，他似乎对于定制家居类标的情有独(dú)钟，在另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理的全(quán)部三(sān)只产品均登榜十大流通股(gǔ)股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也越来越被机构所(suǒ)青睐，不过这类标(biāo)的大(dà)多在香港上市，如何(hé)选(xuǎn)择成为难题(tí)。对此，前(qián)述上海公(gōng)募(mù)基金经理举例(lì)分析：“物业服务不是一个(gè)高毛(máo)利的(de)行业，挣(zhēng)钱很辛(xīn)苦，我选公(gōng)司还是希望挣的(de)是市场化应该挣的(de)钱(qián)，以我曾经买的绿城服(fú)务为(wèi)例，它在中高端楼盘占比(bǐ)是(shì)比较高的，每年到期的合(hé)同里(lǐ)提价(jià)成功(gōng)率(lǜ)在(zài)30％～40％。它能做(zuò)到滚动的大(dà)部分项目到期之(zhī)后，经(jīng)过两三轮合同周期还能做到产品提价(jià)。”

　　“行业(yè)里真(zhēn)正能做到产品提价的(de)公司很少(shǎo)，因为物业公司(sī)很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后(hòu)面因(yīn)为保(bǎo)安这些固(gù)定人员成本的年度增长，不过服务没有特别好，客户没有(yǒu)那么满意，能做到提价难度是非常大(dà)的。但是该公司能在业内做到(dào)到期之后(hòu)提价率比较高，这跟它(tā)的定位和比较好的服务是有关(guān)系的。”他(tā)进一步强(qiáng)调(diào)。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 爪zhua跟爪zhao的区别组词，爪zhua跟爪zhao的区别图解