公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以及基(jī)金(jīn)份额(é)交易(yì)价(jià)格的(de)变化。基金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设(shè)施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况一方水等于多少升，一方水等于多少升水(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格(gé)变化(huà)导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走(zǒu)势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完(wán)成率不达(dá)预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的(de)主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素(sù)之一(yī)，而(ér)稳定的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对(duì)基金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额(é)根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)包括利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余期(qī)限产生(shēng)的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到(dào)期后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体(tǐ)现在相一方水等于多少升，一方水等于多少升水(xiāng)对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更(gèng)多(duō)关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)关(guān)注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露(lù)预(yù)测(cè)进行比较分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

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