万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜(cài)的时(shí)候(顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉hòu)，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态(tài)呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京(jīng)的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么(me)，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支(zhī)付全部(bù)价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价款的(de)商(shāng)品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可(kě)以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子(顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉zi)，还(hái)会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司(sī)中(zhōng)国(guó)信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的(de)国民知名(míng)度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年(nián)初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉的(de)人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收(shōu)购(gòu)北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安(ān)，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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