导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流(liú)动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全(quán)国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民(mín)住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售(shòu)以期(qī)房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并(bìng)不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房(fáng)价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省(shěng)际(jì)流(liú)动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需(xū)要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似(shì)已经户(hù)户(hù)有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因(yīn)户均人口规(guī)模的(de)缩(suō)小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭中(zhōng)村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的(de)环境(jìng)，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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