饱受争议(yì)的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联(lián)合发布(bù)了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构存(cún)在(zài)利(lì)用(yòng)房源客源优(yōu)势(shì)收取过高费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题(tí)，加重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部(bù)门从(cóng)加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确(què)定(dìng)经纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交(jiāo)依(yī)赖(lài)中介居(jū)间(jiān)成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房(fáng)政策研(yán)究中心首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于(yú)金额不低的大(dà)宗交易(yì)，由于(yú)二手房交易成本(běn)较高、交易周期较长，具(jù)有非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民往往通(tōng)过中介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这(zhè)些服(fú)务(wù)事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的相关市场(chǎng)交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管2l是多少斤 2l是多少kg理(lǐ)和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注2l是多少斤 2l是多少kg最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认(rèn)为2l是多少斤 2l是多少kg，未来相(xiāng)关(guān)部(bù)门(mén)主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将是(shì)对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)收费及(jí)中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费(fèi)。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服务收费(fèi)标(biāo)准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设(shè)部下发(fā)的(de)《关(guān)于房地产中(zhōng)介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规定(dìng)：房(fáng)屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易各方(fāng)协商同意(yì)，可(kě)在规(guī)定的收费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ)定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过(guò)程中(zhōng)对收(shōu)费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体(tǐ)收取过(guò)程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算(suàn)出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户(hù)端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)。房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构收费前应当(dāng)向交易当(dāng)事人出(chū)具收费清单(dān)，列(liè)明收费标准、收费金额(é)，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施(shī)进(jìn)行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部(bù)门会(huì)同有关部门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对(duì)房地产经纪机(jī)构相关违法违规(guī)信息(xī)，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区(qū)总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等都可能(néng)对交易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业(yè)的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各支付(fù)一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交易(yì)过(guò)程中，往往会有(yǒu)这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费(fèi)均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部(bù)分费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的(de)情(qíng)况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购房者单边(biān)收费(fèi)的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可能会(huì)利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者，这实际(jì)上相当(dāng)于(yú)变相(xiāng)推高了(le)房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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