万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候，他(tā)们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司(sī)是共(gòng)同债务(wù)人(rén)。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证(zhèng)实了(le)上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退(tuì)还购房(fáng)款或办(bàn)理房(fáng)产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先于(yú)建设(shè)工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国信达(dá)已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者(zhě)由中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司持股93戴choker就是m吗，戴choker什么意思.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高(gāo)墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出(chū)其在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出(chū)了8年(nián)之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山(shān)东(dōng)国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)还在持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北(běi)京(jīng)国(guó)安，又如何能独善(shàn)其身？

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