万柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共(gòng)同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了(le)的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(x张镇风现在干嘛呢张镇风现状简介，张镇风现在在干嘛iāng)关法律规定，民事执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时(shí)可以联(lián)合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目的(de)购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名(míng)房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的(de)房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在(zài)于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目(mù)光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易(yì)所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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