5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季(jì)报(bào)统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的(de)是(shì)，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清(qīng)的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算(suàn)持(chí)续(xù)性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的(de)大好机(jī)会(huì)。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的结(jié)构性机(jī)会依然存在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升(shēng)的头部(bù)公司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实(shí)现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力(lì)、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季(jì)度增长(zhǎng)不(bù)确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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