5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会(huì)的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现了一(yī)些机(jī)会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落(luò)，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质(zhì)区域性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名(míng)第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构(gòu)在其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度(dù)他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后(一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成(chéng)本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依(yī)然存在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的(de)优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的(de)融资(zī)成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多(duō)重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较低(dī)，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于行(xíng)业集(jí)中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业绩(jì)出现明(míng)显改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核(hé)心城(c一二大写字怎么写千，大写的壹贰叁到十héng)市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到(dào)六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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