文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得(dé)政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地(dì)产回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能(néng)例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚的(de)资金(jīn)实力(lì)才(cái)能(néng)购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外(wài)一(yī)个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责(zé)任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着(zhe)监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求大(dà)和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地(dì)优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步(bù)推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地(dì)产(chǎn)市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预(yù)先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市(shì)场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布(bù)的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要(yào)是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发(fā)商之(zhī)间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁资金若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行(xíng)获(huò)得房(fáng)款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的(de)预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却(què)被迫继续(xù)还(hái)款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房(fáng)者支付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般(bān)采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三(sān)方(fāng)验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(y世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁ú)款支付方面(miàn)，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度向开发(fā)商(shāng)提供(gōng)一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发商施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)批(pī)后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还。如由于任(rèn)何(hé)原因不(bù)能(néng)购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开(kāi)发商世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应(yīng)的(de)保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金进银(yín)行专门项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的(de)支(zhī)持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个(gè)行业(yè)，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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