5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现(xiàn)了(le)三(sān)年来的首次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化(huà)之处首先(xiān)在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集(jí)团退出(chū)百大(dà)之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团。“如果(ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问(wèn)题（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业(yè)管理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季(jì)十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入(rù)利润规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个(gè)季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的(de)净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的(de)销售额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存(cún)在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路(lù)的话(huà)，或(huò)许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方(fāng)面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低位，其(qí)次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资(zī)金面压力，可能会(huì)出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确(què)定(dìng)性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖(mài)推(tuī)荐(jiàn)。）

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