万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转让项目的(de)处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置(zhì)的(de)是(shì)对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其(qí)中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)蜗牛是不是昆虫类报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全(quán)部价(jià)款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以及其(qí)他(tā)债权的(de)，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示(shì)，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成蜗牛是不是昆虫类(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京(jīng)当(dāng)年的(de)“双(shuāng)料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背(bèi)后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了(le)多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要(yào)质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没(méi)有得(dé)到(dào)改善，中赫集(jí)团(tuán)也被(bèi)拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被(bèi)5次列(liè)被(bèi)执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何(hé蜗牛是不是昆虫类)能独善其身？

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