OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续此前民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内外价值，投(tóu)资者(zhě)应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影(yǐng)响，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下民航三个敬畏是指什么 民航三个敬畏是什么时候提出的(xià)降，如今拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也(yě)得到(dào)一定释放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情(qíng)绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产(chǎn)品(pǐn)年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益率高的(de)产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租(zū)金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露(lù)的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)回落(luò)。在随后(hòu)召开的(de)业(yè)绩说(shuō)明会中管理人就相关事(shì)项(xiàng)进行(xíng)了解(jiě)释说明，市(shì)场信心(xīn)得到了一定(dìng)提振，二级市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心，预(yù)计签署(shǔ)意向书(shū)和(hé)合同谈(tán)判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租(zū)率将得到回(huí)升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关(guān)注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科(kē)技消息的第(dì)一时间即(jí)奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和核实(shí)工作，并同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了(le)2万方。从意(yì)向储备转化(huà)为(wèi)实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)一(yī)季(jì)度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的(de)空置率为何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人解释(shì)，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大(dà)租户(hù)退租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活(huó)跃度的短期(qī)低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等(děng)方面也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独(dú)栋形态的(de)物(wù)业。租户自身也(yě)会有诉(sù)求，也会根据自(zì)身(shēn)需(xū)求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和(hé)联合(hé)营(yíng)销方面能更加充分发挥(huī)协同(tóng)效应，相(xiāng)信可(kě)以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责(zé)人表示(shì)，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科目前(qián)在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园区(qū)产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目标(biāo)的坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们(men)实(shí)现基金扩容的第一步(bù)，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些(xiē)突(tū)发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的(de)相(xiāng)比，只能算(suàn)是(shì)一(yī)个(gè)非常(cháng)小的插曲。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难(nán)，尽一(yī)切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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