万柳书(shū)院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早已售(shòu)出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国(guó)信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除(chú)查(chá)封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关(guān)于商(shāng)品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前(qián)已(yǐ)实际(jì)支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套(tào)房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前(qián)中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际(jì)信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的(de)姿(zī)态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却(què)多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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