文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不少国家(jiā)存在预(yù)越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于(yú)降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康发(fā)展的重大(dà)措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置(zhì)业有限公司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直觉和(hé)多(duō)年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效率地解决(jué)了(le)核(hé)心的(de)住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建立健全的(de)监管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确(què)保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的(de)信(xìn)托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发(fā)商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企(qǐ)业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的(de)预(yù)付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开(kāi)发商(shāng)账(zhàng)户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期(qī)房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的(de)保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机(jī)构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司(sī)兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者(zhě)违约(yuē)可(kě)返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入银行专门的(de)项目(mù)资(zī)金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的(de)支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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