5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司(sī)市(shì)值在(zài)股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端(duān)还(hái)需要(yào)有一(yī)定的政策(cè)出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的(de)时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区(qū)域性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时(shí)间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第(dì)一(yī)的上实(shí)发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在(zài)前十中，这(zhè)也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同时(shí)榜单(dān)中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地(dì)金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资(zī)产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的(de)盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利(lì)均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核(hé)心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三月相(已婚女性英文称呼，女性英文称呼xiāng)对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环(huán)比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力(lì)，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本(běn)面的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数(shù)的(de)、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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