饱受争议(yì)的二手(shǒu)房交易(yì)中(zhōng)介(jiè)费问(wèn)题(tí)，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联(lián)合(hé)发布了关于(yú)规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户(hù)个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其(qí)合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪(jì)服务内(nèi)容(róng)、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价(jià)等十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随(suí)着城市发展，一二(èr)线城市二(èr)手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐(zhú)渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐(zhú)渐从开(kāi)发(fā)商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说(shuō)属于金(jīn)额不低(dī)的大(dà)宗交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的(de)专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事(shì)项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包(bāo)括经(jīng)纪(jì)服(fú)务在内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下(xià)，推进这项工作的意义(yì)更大，也更(gèng)急(jí)迫(pò)。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题(tí)成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二(èr)手(shǒu)房(fáng)市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业关(guān)注(zhù)最多的(de)一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构要合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承担经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。

　　据(jù)张(zhāng)大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下发(fā)的(de)《关于房地(dì)产(chǎn)中介服(fú)务(wù)收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收费(fèi)标(biāo)准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门(mén)当前并未明确具(jù)体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机(jī)构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服(fú)务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明(míng)码标价(jià)问题，两部(bù)门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客(kè)户端(duān)等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费标准，不得(dé)混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构提(tí)供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服务(wù)项(xiàng)目和(hé)收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事(shì)人出(chū)具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部(bù)门(mén)将会同市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同有关部门(mén)依法查处(chù)不(bù)按规定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构相关(guān)违法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中(zhōng)介(jiè)费有(yǒu)望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的(de)细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪服务(wù)领域(yù)的调整改善、规(guī)范(fàn)化(huà)，有利(lì)于(yú)行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究总(zǒng)监(jiān)陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费(fèi)均(jūn)由购房者来(lái)承担(dān)。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式(shì)，在房价(jià)中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家(jiā)，市(shì)场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司(sī)将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能(néng)会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原(yuán)先(xiān)经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费(fèi圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么)用，而(ér)这部(bù)分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实(shí)际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利(lì)于(yú)房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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