导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味(wèi)着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求。全(quán)国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有四大(dà)新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人(rén)户(hù)、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心(xīn)，中国(guó)的房子(zi)是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国(guó)自(zì)然(rán)灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)（统计局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算出(c成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思hū)：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化(huà)幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地(dì)的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查(chá)数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流(liú)动人(rén)口的(de)租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要(yào)来自于(yú)四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。

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