万(wàn)柳书(shū)院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称(chēng)要做(zuò)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的(de)那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46千克等于多少斤 6千克是多少磅6.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的(de)故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子是“未出(chū)售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬也(yě)是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)，在一(yī)审法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已(yǐ)实(shí)际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可(kě)以适(shì)用前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达(dá)到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的(de)背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖(wā)出(chū)背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的(de)经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和(hé)周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其(qí)身？

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