饱受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范(fàn)房地产经纪服(fú)务(wù)的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用房源客源优(yōu)势收(shōu)取过高(gāo)费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两(liǎng)部(bù)门从加强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于金额(é)不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具(jù)有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介(jiè)来完(wán)成。但很(hěn)多中介利用信(xìn)息不对称等问(wèn)题，将非必要的(de)收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额外的(de)负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行(xíng)为及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务行业关注最(zuì)多的(de)一个话(huà)题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相(xiāng)关(guān)部门(mén)主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交(jiāo)易(yì)进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家计委建设(shè)部下(xià)发的《关于房地产中介(jiè)服(fú)务(wù)收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北(běi)京(jīng)市执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪(jì)服(fú)务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基(jī)础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京(jīng)二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务(wù)收费多少由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次关监管部门(mén)当前并未明确具(jù)体(tǐ)的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收(shōu)费(fèi)标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结合房屋(wū)价(jià)值及(jí)工(gōng)资标准，综合(hé)计(jì)算出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费(fèi)前(qián)应当向交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于(yú)市(shì)场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监(jiān)管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措施进(jìn)行重点(diǎn)监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关(guān)部门(mén)依法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违反价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依法依规纳入(rù)国家(jiā)企(qǐ)业信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，是否(fǒu)意(yì)味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价(ji一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次à)，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用(yòng)，主要(yào)还是规(guī)范(fàn)行业(yè)，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市(shì)场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中一个避孕套可以用几次，一只避孕套能用几次的细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务领域的调(diào)整改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发(fā)展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市的二手房交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的(de)情(qíng)形(xíng)，因部(bù)分购房者处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而会(huì)出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这部分(fēn)费用(yòng)也可(kě)能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将其视为向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地(dì)位，在原先经纪服务(wù)收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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