OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的(de)下跌走势(shì)，午(wǔ)后(hòu)跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期已同步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实(shí)不动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值，投(tóu)资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格(gé)小幅低(dī)开(kāi)，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不(bù)利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易(yì)日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来(lái)，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于风(fēng)险规避的原因(yīn)，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示(shì)，目前随(suí)着(zhe)二级(jí)市场价格下跌，风险也(yě)得到只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了一定释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因(yīn)素(sù)影响，不好判断价(jià)格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这(zhè)么(me)急、这么深，加上前(qián)期本(běn)身园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入(rù)受(shòu)不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目(mù)前未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大(dà)园项目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的业(yè)绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行了解(jiě)释(shì)说明，市场信心(xīn)得到(dào)了一定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下(xià)的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示(shì)了对(duì)张江光大园项目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目出租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不(bù)到三(sān)周(zhōu)的时(shí)间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来了(le)新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦(shà)是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉(xī)新(xīn)区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍(shào)说(shuō)，目前储(chǔ)备租(zū)户还(hái)是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了(le)芯(xīn)片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技(jì)术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户(hù)。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了(le)我们(men)一些空间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这(zhè)些(xiē)面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的(de)空置率为(wèi)何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负责人解(jiě)释，张江光大园一只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了直(zhí)以来都坚持(chí)以市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营(yíng)表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换(huàn)租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出(chū)租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边(biān)也作了(le)一定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦(shà)和(hé)张江光大(dà)园(yuán)项目在给(gěi)租户的(de)分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平(píng)的(de)大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价(jià)也贵一些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一(yī)千(qiān)平(píng)的(de)面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自(zì)身也会有诉求，也会根据(jù)自身需(xū)求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完(wán)成(chéng)以后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享和联(lián)合营销方(fāng)面能更加充分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人(rén)表示(shì)，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高科(kē)目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些其(qí)他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空间资产上市平台(tái)目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是(shì)我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的(de)第(dì)一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些(xiē)突发情(qíng)况需(xū)要解决，但是(shì)这和(hé)我(wǒ)们在(zài)张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过(guò)程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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