近两(liǎng)年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供大学老师最怕什么部门举报ht: 24px;'>大学老师最怕什么部门举报分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额(é)持(chí)有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金(jīn)额(é)以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除(chú)了(le)投资(zī)收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券(quàn)宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基(jī)金(jīn)份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确(què)，分(fēn)派(pài)的是(shì)本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同年(nián)限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的(de)现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)分红包括了(le)利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层(céng)资(zī)产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单(dān)价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生(shēng)的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净(jìng)流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始权益(yì)人(rén)综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此(cǐ)前市(shì)场接(jiē)连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者关(guān)注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披(pī)露(lù)预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及(jí)市(shì)场的实(shí)际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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