近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募R描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句EITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收(shōu)益来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额(é)二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通(tōng)过基(jī)金募集材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同于债券的(de)固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动受多(duō)重因素的(de)影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增值部(bù)分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的(de)分红包括(kuò)了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下，基金份额(é)单(dān)价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营(yíng)权(quán)类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注(zhù)内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年(nián)的(de)可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称。

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