近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了(le)利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来(lái)源(yuán)为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资(zī)产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料和(hé)信息(xī)披露文件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集基础设(shè)施(shī)证券投(tóu)资(zī)基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的(de)一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配(pèi)金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来(lái)自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认(rèn)为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不进行扩(kuò)募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年(nián)下(xià)降是正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察(chá)和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进(jìn)行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资(zī)回报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际(jì)环(huán)境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人(rén)也(yě)称。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介