OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继(jì)续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期(qī)已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预(yù)案，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前(qián)退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但(dàn)其实(shí)不(bù)动(dòng)产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)的事(shì)件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二级(jí)市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以(yǐ)来(lái)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整(zhěng)体表现上(shàng)看，目(mù)前(qián)上市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微(wē教师一年的工作日有多少天，一年有多少周i)幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险(xiǎn)规避的(de)原因，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市(shì)场价格(gé)下跌，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一(yī)位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一(yī)定(dìng)的投资(zī)价值，很适合稳健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高(gāo)如星对(duì)此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金流没有造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目(mù)前(qián)未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一(yī)季报中(zhōng)披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级(jí)市场价格出现回落(luò)。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关(guān)事(shì)项(xiàng)进行(xíng)了解(jiě)释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了对(duì)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目的信心(xīn)，预计(jì)签署意向书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租(zū)率将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了(le)市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益(yì)人相关负(fù)责人(rén)坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的第(dì)一(yī)时间(jiān)即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前(qián)退(tuì)租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万(wàn)方(fāng)。从意(yì)向储备(bèi)转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给(gěi)了(le)我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原(yuán)始权益人有那(nà)么(me)多储备租户，之前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持(chí)以市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历(lì)史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换租都属(shǔ)于(yú)正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市(shì)场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及(jí)时(shí)修复(fù)后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定(dìng)的(de)资源(yuán)调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租(zū)户的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大(dà)平层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平(píng)的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的(de)物业(yè)。租(zū)户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了一(yī)家(jiā)，后续我(wǒ)们(men)在资(zī)源共享和(hé)联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展(zhǎn)望(wàng)，相关负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江高(gāo)科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一教师一年的工作日有多少天，一年有多少周些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区(qū)产业空间资产上市平台(tái)目标的坚(jiān)实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们(men)实现基(jī)金扩容的(de)第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临(lín)了一(yī)些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一个(gè)非常小的插曲(qū)。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前突(tū)发事件的所有负面影响，维(wéi)持(chí)预期和市场的信心。”

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