OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日(rì)的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关(guān)注哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大(dà)，但其(qí)实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市芯(xīn)片子公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级市场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日(rì)公(gōng)募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的(de)8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披(pī)露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价格出现波动。”一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险也得到(dào)一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判(pàn)断价格(gé)是不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含收(shōu)益(yì)率高的产品具(jù)备一(yī)定的投(tóu)资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复(fù)苏的步(bù)伐，产业园区、物流梭子蟹什么时候上市，舟山梭子蟹什么时候上市(liú)类(lèi)等REITs产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一定的投(tóu)资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流(liú)没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身(shēn)园区(qū)类资产就回调(diào)不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入(rù)受不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度二级市场价格出(chū)现回(huí)落。在随后召开的(de)业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进(jìn)行(xíng)了解(jiě)释说明，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提振，二级(jí)市(shì)场价格(gé)表(biǎo)现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对张江光大园项目的(de)信心，预计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的(de)储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到(dào)仅过了不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了(le)新的(de)考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述(shù)公告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人(rén)坦言(yán)，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲(zhé)库提前(qián)退租的(de)可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新(xīn)区(qū)国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户(hù)情况，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了(le)我们一些空(kōng)间，但本(běn)着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多(duō)储备租户，之前(qián)的空(kōng)置率为(wèi)何未能得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大(dà)园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租(zū)户的调租和(hé)换租都属(shǔ)于(yú)正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租(zū)正好发(fā)生在市场活跃(yuè)度的短期(qī)低点，目(mù)前市(shì)场情况(kuàng)已有所好转。在看到(dào)出(chū)租(zū)率下滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也贵一(yī)些，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老资(zī)产的管理(lǐ)人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和(hé)联(lián)合营销方(fāng)面能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业(yè)空(kōng)间资产上市平台(tái)目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的(de)第一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一(yī)步，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程(chéng)中(zhōng)所经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一(yī)切可(kě)能化解当前突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期和市场的(de)信心。”

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