近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出(chū)了(le)高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策(cè)的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预(yù)期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是(shì)本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两(liǎng)个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是(shì)持(chí)续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产品的收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性(xìng)偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级(jí)市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金(jīn)额(é)包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让(ràng)金(jīn)等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著狼籍和狼藉哪个正确，狼籍与狼藉到底怎么区别的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权(quán)益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也(yě)显示(shì)，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可(kě)供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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