导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样(yàng)不(bù)意(yì)味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达(dá)国(guó)家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化(huà)时(shí)代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂(guà)牌量突然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住宅(zhái)数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算得到(dào)中国存量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住(zhù)宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句高工资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足(zú)现代生活需(xū)求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一(yī)居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均(jūn)值，可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主要(yào)来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能(néng)级之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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