导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地(dì)产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比(bǐ)不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达(dá)国(guó)家(jiā)还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1同(tóng)样不意(yì)味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户1cc的水等于多少克，1cc水是多少克均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套(tào)房似(shì)乎意(yì)味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在(zài)不足(zú)，这是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当(dāng)前(qián)的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另(lìng)一类(lèi)是(shì)保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民(mín)住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实(shí)际(jì)变化比例(lì)，从而(ér)我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国(guó)的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土(tǔ)地(dì)资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国(guó)和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性(xìng)需求(qiú)依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住1cc的水等于多少克，1cc水是多少克宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可能超(chāo)预期(qī)。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 1cc的水等于多少克，1cc水是多少克