5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国(guó)企央(yāng)企获得(dé)增(zēng)持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过(guò) 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出(chū)现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年(nián)四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似(shì)2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的(de)阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发(fā)展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时(shí)排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季(jì)度的(de)收入利(lì)润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局(jú)在(zài)深圳(zhèn)的地(dì)产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人士分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)酒红色是哪几个颜色调出来的，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债(zhài)务关(guān)系等(děng)问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑(jí)在于(yú)集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企业(yè)自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)酒红色是哪几个颜色调出来的现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本(běn)保持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销售份(fèn)额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在房(fáng)地(dì)产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三月(yuè)相对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海在内的(de)绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去(qù)库(kù)存压(yā)力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极(jí)为(wèi)少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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