饱受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了(le)关于规(guī)范房地产经(jīng)纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从(cóng)业(yè)主体管理、明(míng)确(què)经纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等(děng)十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成(chéng)交(jiāo)依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产调(diào)控重心逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开发商过(guò)渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规(guī)院住房政策研(yán)究(jiū)中(zhōng)心首席(xí)研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民来说属(shǔ)于(yú)金额(é)不(bù)低的大宗交易(yì)，由于(yú)二手房交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往(wǎng)通过(guò)中(zhōng)介来(lái)完(wán)成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造成额外的负担，而且(qiě)这些(xiē)服务事(shì)项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服(fú)务(wù)在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进(jìn)行规范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门主要监管的(de)重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二(èr)手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值不(bù)菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中(zhōng)介费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经i纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标(biāo)准的最(zuì)早依据是1995年(nián)国家计(jì)委建设部(bù)下发(fā)的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北(běi)京市(shì)执(zhí)行的(de)2014年更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的(de)规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易(yì)各方协(xié)商(shāng)同意(yì)，可在(zài)规定(dìng)的(de)收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用(yòng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，相关(guān)监管(guǎn)部门当前并未明确(què)具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过(guò)程(chéng)中对收(shōu)费(fèi)标(biāo)准进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体i收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补(bǔ)充(chōng)道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应当在经(jīng)营门店、网站、客(kè)户端(duān)等(děng)场所或渠(qú)道，公示服务(wù)项目、服(fú)务内(nèi)容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务(wù)和(hé)延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高于市(shì)场平均水平的房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部门将会(huì)同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门(mén)依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行为。对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规信息，市(shì)场监管部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信(xìn)息(xī)公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价，合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各(gè)家(jiā)收(shōu)费(fèi)普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具(jù)体认(rèn)定(dìng)其(qí)中的细(xì)则，还需要看各城市落(luò)地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源(yuán)在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本(běn)应该(gāi)由上下家各支付一半的(de)中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担(dān)中(zhōng)介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的(de)方(fāng)式(shì)，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为(wèi)向购房者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分中介公司(sī)可能会利(lì)用其支(zhī)配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的(de)基础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而(ér)这部(bù)分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也(yě)有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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