万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共(gòng)同债(zhài)务人被(bèi)中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为(wèi)了收(sh行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思ōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上(sh行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思àng)述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)北(běi)京(jīng)市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民(mín)法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债(zhài)权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房(fáng)子，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达申(shēn)请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多(duō)元化(huà)转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股(gǔ)权(quán)。如(rú)果北京国安的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山(shān)东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国安，又如(rú)何(hé)能独善其(qí)身？

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