5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金(jīn)地集(jí)团(tuán)退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(苏三起解的故事，苏三起解的故事简介xíng)业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样(yàng)的(de)认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季(jì)度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区(qū)域(yù)性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体苏三起解的故事，苏三起解的故事简介现为库存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和(hé)良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营(yíng)房开(kāi)企业的(de)资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利(lì)均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增(zēng)长，从(cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城(chéng)市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资(zī)金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不(bù)确定性(xìng)的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待(dài)它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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